中国经济网版权所有 中国经济网新媒体矩阵 网络广播视听节目许可证（0107190）（京ICP040090） 我国消费市场规模不断扩大，网上购物对线下消费的影响有所下降。目前，线下商业项目新开盘步伐放缓，在存量物业竞争加剧的背景下，完善进程加快。总体经营状况处于平均租金小幅下降、出租率保持稳定的阶段。一些优质商业地产企业凭借出色的定位能力和运营能力，购物中心销售额和租金保持两位数增长。 Onsumo新浪潮下，高奢、高能、低线三类商业市场经营商业地产的优势凸显来自不同的来源。下面将详细剖析商业地产行业的发展趋势以及商业地产开发商的运营优势来源。一、消费持续增长，线上购物对线下消费影响减弱，商业地产迎来新机遇。今年1-9月，全国社会消费品零售总额36.6万亿元，同比增长4.5%，增速比去年提高1.0个百分点。一般消费市场持续扩大；上半年，最终消费支出对GDP增长的贡献率为52%，比上年提高7.5个百分点。消费作为经济增长的主引擎作用明显。今年前8个月，限额以上单位家用电器、通讯器材、文化办公用品、家具零售额指定规模同比分别增长28.4%、21.1%、22.3%和22.0%。刺激消费的政策效果显着。与此同时，新消费热度不断提升，“IP+消费”方兴未艾。泡泡玛特、哪吒、千井川、悟空等知名IP衍生品畅销，受到年轻消费者的广泛接受。一方面，IP+消费可以精准吸引特定客群，增加商城客流量；另一方面，消费者对于品牌IP或周边产品的溢价意愿较高，可以激活潜在消费，提高客单价；例如，静安大悦城国庆假期打造IP矩阵，假期总客流突破80万人次，同比增长18%；整体销售额突破9210万元，同比增长35%。 2021年以来，电商平台用户规模稳步增长线下消费形势发生变化，线上消费渗透率对线下零售额的影响有所下降。 2024年，实物商品网上零售额占比为26.8%，比2023年下降0.8个百分点。今年前8个月，占比为25.0%，比去年同期下降0.6个百分点。 2、商业存量集中竞争加剧，商业地产挑战与机遇并存。 2020年之前，在城镇化持续推进、居民消费快速增长、房地产企业商业地产加速布局等因素影响下，我国集中商业开始了快速扩张阶段。据盈商网统计，2015年-2019年年均新开集中商业项目达660个； 2021年后，随着经济放缓在零售和城镇化的增长过程中，以及现有商业项目同质化的激烈竞争，以及投资商业项目的MGA实体数量也在减少，商业集中开业速度缓慢，2024年新开业项目数量为436个，而今年上半年为125个。现有集中商业项目之间的竞争仍在加剧。据迎商网统计，我国现有集中商业项目数量已突破万个，达到10051个，商业面积7.08亿平方米。大多数现有购物中心通过价格调整维持稳定的就业率。据世邦魏理仕统计，2024年四大一线城市平均空置率将下降0.7个百分点，平均租金将下降0.5%。今年6月底零售业空置率北京、上海、广州、深圳分别为7.5%、8.6%、7.3%、4.1%。平均空置率较年初上升0.2个百分点；平均租金也较年初下降0.2%。 3、商业地产开发商在三类市场的定位能力和主动运营能力日益重要。今年以来，内地商业地产企业经营表现良好，销售增速优于社会零售增速。各大上市公司中，新城控股开仓数量最多，达到175家；华润的土地租金和零售额最高。 2024年，华润置地商场收入将达194亿元，锡销售收入将达1953亿元；从入住率来看，2024年整体入住率将超过95%，较2022年、2023年有所提升。今年上半年，华夏置地、未来城控股、龙湖集团、大悦城四大龙头企业的商场零售额均实现双倍增长。社会消费品零售总额2239亿元，同比增长18%。增速比上半年全国社会零售增速高出13个百分点。消费向购物中心集中的趋势明显。商业地产开发商成功运作的关键是在不同类型的消费市场中找到自己的定位。我国开业的购物中心定位可分为三类：高奢华、高活力、沉浸式。其中，高端购物中心主要是指以销售高端消费品、奢侈品为主，产品定位为全球时尚的高端购物中心。可行的社交品牌。它们通常位于一二线城市的中央商务区以及大多数城市地标性购物城市。高端定位的购物中心主要服务中高端和大众消费市场，集中在一线和新一线城市。下沉市场一般是指主要位于三四线城市和一二线城市远郊的购物中心。 4、在高端奢侈品市场，你的实力越强客流能力一直是购物中心运营成功与否的关键。 2024年至2025年上半年，大宗商品销售持续下降。全球三大奢侈品集团路威酩轩集团(LVMH)、历峰集团(Richemont Group)和开云集团(Kering Group)在亚太地区(不含日本)的销售额同比保持负增长。三季度以来，商品消费扭转下降趋势。从恒隆商场来看，作为高端商品，其销售额从二季度同比下降转为三季度同比增长10%，国庆黄金周前四天增速甚至提升至15%。一方面，高端奢侈品购物中心受益于奢侈品销售增速正增长；另一方面，通过话题活动、会员体系、多元化业态等引入更多的客户忠诚度。兴业太古汇通过话题活动带动客流。 2025年6月25日，路易威登首家航海主题地标“路易”在兴业太古汇正式开业，在上海社交媒体上的热度直线上升。上海静安区公布的数据显示，7月初的两个周末，兴业太古汇客流量分别达到7.9万人次和7.8万人次，同比分别增长107%和114%，销售额分别增长104%和91%。华润万象ane通过庞大的会员体系，充分发挥多种业态的协同优势，进行业务转移。截至2025年上半年末，中国万象源已在全国25个城市实现了“一城多枢纽”（城市和枢纽分别代表万象城和万象汇）和“多城市、多枢纽”的布局。随着万象庞大的会员体系的建立和完善，会员体系覆盖住宅、商业等多种业态，客流可以在市内众多万象商场之间流动；同时，庞大的会员体系也帮助万象生活管理的住宅业主将流量转移到商场。华润万象人寿大面积住宅物业管理直接锁定大量城市高净值家庭，成为越来越多的天然潜力股万象市VIP客户群池。华润的购物中心与这些领先的奢侈品项目自然会形成共享的客群和流量。此外，高端奢侈品购物中心还依靠餐饮和体验式业态来引流流量，减少对零售的依赖。 2021年以来，商品销售增速发生明显变化，高端商业店开业由热转冷。 2024年开店与关店之比为0.92，开店数量小于关店数量。为了应对商品消费的波动，高端企业采取增加餐饮业态和体验的方式来吸引更多的顾客并保持相对稳定的销售。据盈行网统计，2024年各类高端商业业态中，餐饮、生活服务业态开店和关店比例将大于1，而开放式和封闭式零售店、亲子、文体娱乐业态占比将低于1。 5、高能市场中，奥特莱斯、二次元商业主题等细分领域表现良好。观察全国及主要一二线主要城市零售增速，2024年起主要城市社会零售增速将处于较低水平。2024年，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都零售增速将弱于全国整体增速。 2025年1月至8月，北京、上海、深圳社会零售增速弱于全国整体增速。对于大城市对应的高能市场来说，一方面，消费者注重商品的实用价值；另一方面，消费者也注重商品的实用价值。另一方面，各大城市人口大量涌入，大量年轻消费群体正在加大“自我放纵”消费。n 更加重视消费的情感价值。奥特莱斯和二次元主题业态满足了以上两种高能市场的消费需求，表现良好。奥特莱斯是指由世界知名折扣店组成的大型休闲、体验式购物区。主要销售非主流、过季产品。它们的特点是品牌丰富、折扣力度大。其特点契合当前高能商业市场，消费者注重商品的实用价值，消费趋势呈下降趋势。据中国商业联合会奥特莱斯分会统计，全国数百家奥特莱斯客流量、销售额同比增速均好于同期全国零售奥特莱斯增速，大幅领先。该学位从2024年第三季度开始逐季扩大。20年第二季度25日，百家奥特莱斯客流量同比增长16.3%，销售额同比增长12.8%。与此同时，全国零售额增速为4.4%。据艾媒咨询统计，2024年中国泛二次元用户规模为5.03亿，泛二次元及周边市场规模较2019年增长一倍多，达到5977亿元，预计将成为全球增长最快的泛二次元市场。二次规模人气发展的良好势头，给了线下业务新的增长点。据盈航网统计，2024年国内相关品牌首店绝对数量较2022年增长667.86%；全部首店占比将从2022年的0.7%提升至2024年的3.1%。作为二次元主题业态的领军者，大悦城一直在大力将二次元业态引入购物领域2024年起，迎商网统计，上海静安大悦城、杭州大悦城、沉阳大悦城、天津大悦城均针对二维业态定制了购物中心区域，并引进了首店多个二维品牌。 2024年，大悦城二维业态总销售额将突破11.1亿元，大悦城二维门店总数将达到311家。 6、在人口回流、杠杆水平较低、收入增速较高等因素的综合影响下，三四线城市消费增长表现优于一二线城市。城市。据统计，新城控股旗下物悦广场近80%的周边3公里范围内没有直接竞争的商场。吾悦广场利用丰富的品牌合作资源库，在三四线城市市场引入更多首店品牌，进一步刺激消费消费热情。吾悦广场客流与销售同步实现高增长业绩。 2024年和2025年上半年，客流量同比将分别增长19%和16%，销售额将分别增长19%和17%。作者：中信证券研究发展部 朱进、勇泽宇、王伟傲 （编辑：管静） 中国经济网公告：股市信息来自合作媒体和机构。这是作者的个人观点。仅供投资者参考，不构成投资建议。投资者据此操作需自行承担风险。